二手房评估需要注意哪些因素

发布时间： 2013-12-11 16:48:33

来源：互联网

分类：二手房产楼讯

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进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：

第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。

第二要素，房屋所处小区的自身配置和周边设施。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等，旧房都要大打折扣。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。房屋位置对房价的影响修正百分数一般为0至3%，小区环境对房价的影响，没有物业管理扣减5%;小区没有单独封闭，也减5%;属于重点中小域的房子要加15%。

第三要素，房屋的户型朝向以及成新度。以方庄区域一套75平方米的两居室为例，建筑年代为1995年，楼层为20/25，有小区和物业，朝向为南、双气、普通装修。折旧率：混合一等结构房屋的折扣期限是50年，年折旧率为2%，即10年×(-2%)=-20%。楼层：房子所在的楼层不同，价格不一样：一层为-2%;二层为0;三四层为2%;五层为1%;顶层为-2%。高层：一层为-3%;二层为-2%;三层为-1%;四五层为0;六层及六层以上为1%;顶层为-3%;本套房屋应该是+1%。朝向：朝向也会对价格产生一定的影响，东向为0;南向为+2%;西向为-1%;北向-2%，因此这套房屋应该是-1%。重点中小：+15%。以当地商品新房的房价约为6000元/平方米为标准，估算出该房产价格为：6000-6000×20%+6000×1%+6000×2%=4980(元/平方米)。因此得出该房屋的成交单价应在4980元。

第四要素，房屋内部装修程度及其他。虽然房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响不太明显，但是对于房屋的出售速度有一定的积极影响。在如何对装修二手房进行价格评估过程中，主要考虑两个因素，首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格;其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10%、第二年20%的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。