2017年2月衡水楼市分析报告

【以下信息来源“腾讯房产衡水站”，由楼盘网于2017-04-12 09:57:37整理提供】

1、中央财经领导小组会议：防控金融风险保持房地产市场稳定

2月28日召开中央财经领导小组第十五次会议。会议听取了国家发展改革委、人民银行、住房和城乡建设部、工业和信息化部关于深入推进去产能、防控金融风险、建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制、振兴制造业等工作思路的汇报。在房地产方面，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

在与房地产、股市密切相关的金融问题方面，会议强调，防控金融风险，要加快建立监管协调机制，加强宏观审慎监管，强化统筹协调能力，防范和化解系统性风险。要及时弥补监管短板，做好制度监管漏洞排查工作，参照国际标准，提出明确要求。要坚决治理市场乱象，坚决打击违法行为。要通过体制机制改革创新，提高金融服务实体经济的能力和水平。

2、央行强调完善差别化住房信贷政策 加强楼市风险控制 北京等多地收紧房贷政策

2017年人民银行金融市场工作会议于2月16日—17日在北京召开，并且公布了《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，都提到了房地产市场的信贷调控问题。央行《报告》强调，下一阶段，除了强调要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。《报告》还指出，更为重要的是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。报告分析指出，我国房地产市场具有一定特殊性。一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大，供需具有一定刚性，住房是基本生活需求，其受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。

春节假期过后，北京再次收紧信贷政策，除全面、严格落实房贷利率折扣最高九折外，还调整了个人住房商业贷款业务的规定，要求自2月8日(含)起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年。天津、深圳、广州、佛山等多地银行先后收紧信贷政策，约定商贷利率不低于基准利率的90%。

3、住建新闻发布会 对重要问题作出解答 楼市不大起大落

2月23日上午10时，国务院新闻办公室举行房地产和棚户区改造有关情况的新闻发布会，住房和城乡建设部部长陈政高、副部长陆克华出席并答记者问。陈政高表示，热点城市房地产市场在进一步趋稳，估计一季度还会继续趋稳。中央经济工作会议提出，要防止出现大起大落。不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。

（1）高房价问题：房价过快上涨势头得到遏制，调控取得阶段性成果

(2)楼市长效机制：有利于抑制房地产泡沫，防止出现大起大落

(3)房地产市场监管和整顿：2017年继续打击房地产市场的违规行为，将“害群之马”清出市场；

(4)房地产税立法：有关部门正在按照中央要求开展工作；

(5)去库存方面：去库存取得初步成效，结合城镇化推进去库存，继续推进三四线城市的棚改货币化安置；

(6)棚户区改造：2017年年底要完成1800万套的改造任务；

(7)住房租赁市场：加快住房租赁市场立法，大力发展公租房，推动公租房货币化；

4、我国将开展三大空间土地整治 城镇空间内土地纳入城市整体开发和管理

为促进耕地保护和节约集约用地、推动城乡统筹发展，我国“十三五”期间将面向城镇、农业、生态空间，实施不同区位的土地整治，改善城乡生产生活环境。

根据国务院批复实施的《全国土地整治规划（2016-2020年）》，我国“十三五”期间将实施不同区位土地整治对策。对城镇空间内的土地，纳入城市整体开发和管理，与中心城区进行整体规划和整治，加强城中村改造开发，鼓励建设新型居住社区；开展城乡接合部土地整治，优化用地结构布局，加强基础设施建设，改善人居环境，促进同城化、实现市民化。对农业空间内的土地，按照方便生产生活的原则，以促进农业现代化为目标，大力推进农用地整理；按照新农村建设的要求，搞好乡村规划，合理引导农民住宅相对集中建设，促进自然村落适度撤并，开展旧村庄整理复垦，提高土地利用效率。在生态空间范围内，土地整治活动着重加强土地生态修复和建设，对依法划定的生态保护红线范围内的土地，实行严格保护，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变；对生态退化严重的区域，按照自然恢复为主的原则开展土地整治和保护工程，提高退化土地生态系统的自我修复能力，遏制土地生态环境恶化趋势。

5、城市居民不得进入农村进行宅基地交易和买卖

为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流动。当然，国家正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流动，相关事宜正在研究，但是最后需要通过法律的形式把它确定下来。

1、商品住房预售量同比、环比均增加

2017年2月，共办理《商品房预售许可证》27份，上月为零，同比增加170.0%。本月有衡水筑城房地产开发有限公司和衡水海景房地产开发有限公司办理了《商品房预售许可证》。2017年1—2月共办理《商品房预售许可证》27份，同比增加35.0%。

2017年2月，我市市区商品房批准预售面积23.11万平方米，同比增加203.2%；预售套数3497套,同比增加332.3%；其中商品住房批准预售面积19.51万平方米,同比增加229.1%；商品住房预售套数2033套，同比增加338.1%。2017年1—2月累计商品房批准预售面积23.11万平方米，同比增加23.1%；预售套数3497套，同比增加76.5%。其中商品住房累计批准预售面积19.51万平方米，同比增加49.9%；预售套数2033套，同比增加67.5%。

总体分析：本月商品房及商品住房预售量较大，预售面积和预售套数同比大幅增加。本月预售的办理情况受政策性因素影响较大，只有海东胜景和北斗星城两个项目办理了预售，其中海东胜景小区办理预售面积较大。主要是由于前期手续不符合要求，长时间未办理预售，群众反映较大，在有关部门协调下，本月集中办理了预售。目前( 市场行情火爆，持续热销，商品住房价格一路上涨，部分热点楼盘可售部分已经售完，正在蓄客为下次开盘做准备。在未来一段时间内，开发企业会顺应有利的市场形势，抓紧时机推盘入市。并且，由于冬季不利的气候因素和雾霾等环境因素的影响，部分在建楼盘停工，年后已陆续开工建设。由以上原因看来未来一段时间楼市供给会陆续释放，预售量有所回升。

2、商品住房销售面积同比大幅增加、环比小幅增加

2017年2月商品房销售面积为20.68万平方米，同比增加81.5%，环比减少1.6%；销售套数为2131套，同比增加112.9%，环比增加1.9%。其中，商品住房销售面积为18.30万平方米，同比增加124.2%，环比增加0.8%；销售套数为1797套，同比增加132.2%，环比增加2.6%。

2017年1—2月，商品房销售面积为41.70万平方米，同比增加54.3%；商品房销售套数为4223套，同比增加60.9%。其中，商品住房销售面积36.46万平方米，同比增加67.6%；销售套数3549套，同比增加68.7%。

3、商品住房平均成交价格同比、环比均上涨

2017年2月商品住房平均成交价格为5969元/平方米，环比上涨4.19%。

总体分析：我市商品房及商品住房市场自2017年春节后开始破冰回暖，销售加快，价格稳中有升。2017年下半年热度上升明显，销售量一直处于高位，月平均合同备案面积近25万平方米，价格上涨步伐加快。由于商品房住房从销售到网签、合同备案需要一定的时间,所以备案数据有一定的滞后性,备案数据显示的是稍早些的市场状况。

目前我市商品住房市场处于供需两旺，量价齐升状态。商品住房销售畅旺，市区内五大区域路北区、开发区、河西区、河东区、滨湖新区各大楼盘销售均比较火热，甚至有热销楼盘出现 “一房难求”现象。商品住房价格飙升。如果说商品住房价格在2016年处于小幅上升阶段，那么2017年初商品住房价格上涨幅度巨大，从几百元至千元以上。( 从4000+、5000+步入了6000+、甚至7000+的时代，也有可能会更高。需求增多，需求群体多样化。在市场火热程度接近“狂热”的状态下，在“买涨不买跌”的固有思维影响下，需求群体增多，既有刚性需求者、改善型需求者、也出现了跟风买房，如投资加自住型购房者，甚至纯投资性购房者。

近期商品房市场的回暖及价格的大幅度上涨主要有以下几方面原因：

一是政策性因素影响。自去年年初开始，国家以去库存为主基调，并且制定了一系列契税、个税等税收优惠政策。在这种全国性政策激励下，热点城市房价开始回升，我市房地产市场也出现回暖。2016年十一前后，20多城市出台楼市调控政策，一线城市和热点二线城市的房价过快上涨势头逐步得到遏制，市场有所降温。但我市作为小城市，没有单独制定房地产调控政策，所以房地产市场未受到大的打压，2016年至今保持了一个良好的发展态势。

二是热点楼市辐射和溢出效应。去年一线城市房价上涨幅度大，楼市的财富效应明显。这轮热点城市楼市的回升伴有明显的辐射和溢出效应，即大城市火热带动了三四线楼市发展。2016年，三大都市圈内的三四线城市成为楼市赢家，成交量、房价均有较大幅度增涨，我市做为环京地区，也包括在内。

三是城市发展建设利好因素影响。与2016年楼盘价格调整往往由于面临重要销售节点或工期节点而小幅调整价格不同，2017年楼盘大幅度价格上调受城市建设利好因素影响更多一些。比如市中心传统区域无房可卖的现实驱使更多购房者将选择范围转至路北新区、开发区及滨湖区，而高铁站的飞速建设、邢衡高速投入使用、冀州划市并区、南外环奥体中心的开建等区域利好因素也促进了区域内房价的提升。

四是热点项目撬动因素影响。我市以前的高价项目不是很多，主要与楼盘所处的地段和开发公司有关。前几年较为明显的高价楼盘有恒大地产开发的( )项目，但由于其是带装修房，房价高一些也在意料之中。去年下半年南外环( )开盘，价格一路走高，前期项目售完时已到6000+，并且是毛坯房。刷新了人们对于高房价的认知及接受程度。在这之后，多个项目顺势涨价，导致( 水平整体提高。

五是的补涨效应。我市房地产均价在京津冀及河北省内都是处于较低水平。所以当出现涨价的契机，开发商自然不会放过，在经过试探性涨价后，发现销售保持一个良好的态势，房价就会保持这种上涨的趋势。

六是受购房者心态因素影响。目前出现房价的快速上涨及楼盘热销，好房源“一房难求”等现象，同时消费者存在“买涨不买跌”固有思维、甚至担心以后会买不起房等，都促进了消费者入市。购房者理性也开始欠佳，购房群体既有刚性需求者、改善型需求者、也出现了跟风买房，如投资加自住型购房者，甚至纯投资性购房者。入市群体的增加，进一步改变了楼市的供求关系，增加了销量，加剧了价格的上涨。

据 后台数据中心显示：2017年2月，衡水市区共有6个楼盘价格变动，详细价格变动如下图：（本次抽样调查衡水五区域55个项目，信息均来源于公开资料，数据仅供参考）

400数据监控中心发布2月份400来电月统计数据：2月份衡水市区楼盘来电共计3502组，其中成功转接率96.5%，而因为“来电无应答、来电繁忙、非工作时间来电无人接等因素”造成电话的丢失率为3.5%。其中，路北区来电量占比48.6%；河东区来电量占比20.5%；河西区来电量占比9.4%；开发区来电来电量占比14.1%，滨湖新区来电量占比8.4%。

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