限购政策出台前签订的购房合同该怎么办

【以下信息来源“搜狐焦点网”，由楼盘网于2017-06-11 19:53:28整理提供】

最近因徐州市出台房产调控政策，导致政策出台前签订的购房合同无法继续履行或办理过户，给买卖双方造成了不小的影响，也给此类案件的所涉及的相关法律适用造成了很大冲击，让不少法律人士感到困惑和棘手，本文仅就自己的一些浅显思考与大家分享，欢迎大家讨论并予以指正。

一、对于房产调控政策的性质界定

对于房产调控政策，有人认为是情势变更，有人认为是不可抗力，但认为是情势变更占据主流地位。本文也持情势变更观点。

首先，不可抗力，是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况"，只要是因发生不可抗力，而导致合同不能履行或造成他人损失的，均可基于法律规定免于承担责任。不可抗力主要是一种法定免责事由，只要存在不可抗力，当事人即可免责，法院无自由裁量权；而情势变更，则指是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生客观情况的变化，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，强调的是合同签订时的基础和客观情况发生了变化，此时需要司法的介入，由法院根据具体情况依据诚实信用原则来决定是变更合同还是解除合同，以及是否承担相应的赔偿责任等，法院有较大的自由裁量权。

其次，不可抗力主要表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等(自然灾害)，也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等；而情势变更则主要表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。

再次，不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题，而情势变更则是从合同效力角度出发，解决是否继续履行合同的问题。

作为房产调控政策并不属于人力不可抗拒的自然力，虽然我们对于其何时出台不能确知或非常敏锐的判断，但作为一种政策风险也并非不应考虑。诚如北京高院的观点“房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。”因此本文认为，房产调控政策应作为情势变更情形对待，而不属于不可抗力。

二、房产调控政策出台前签订的购房合同效力问题

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。无论住房和城乡建设部、国土资源部的通知还是徐州市人民政府的意见均不属于法律和行政法规，不能作为认定购房合同无效的依据。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此仅仅违反房产调控政策并不足以导致购房合同无效，即使受房产政策的影响，买卖双方暂时不能办理房产过户，但只要没有其他特殊情形，房产政策出台前所签订的购房合同依然有效。

三、购房合同签订后遇到房产调控政策的处理对策

房产调控政策具有公共政策的性质，应当予以落实，但法律层面又不能直接否定合同的效力，此时，以情势变更原则予以处理既有法律依据，又能灵活处理现实中的矛盾和问题，从而达到落实房产调控政策和维护交易秩序的目的，不失为一个两全之策。本文分以下两种情况予以讨论。

第一种情况：买卖双方约定的过户时间在房产调控政策出台之前并且在房产政策之前依照约定履行能够办理完过户手续的，此时如因一方履行迟延，而导致房产政策出台后无法过户，守约方要求解除合同并追究对方违约责任的，应当予以支持，从而保护信守合同一方的利益。这种情形处理起来相对比较简单，也容易理解。

第二种情况：买卖双方约定的交易或过户时间界于政策限购或限售期间，此种情况较为复杂，如有的刚签合同尚未履行，有的已经支付定金或办理网签，此时政策出台，无法继续办理过户，如何处理确实比较复杂。

很多人认为当事人可以“属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由解除合同，互不负违约或赔偿责任”，法律依据是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

上述做法机械而有失偏颇，也容易导致因房价飙升卖方趁机故意毁约而逃避法律责任的权利滥用，对于买方将极不公平。司法解释第二十六条的规定不仅赋予了法院解除合同的自由裁量权，而且也赋予了法院变更合同的自由裁量权。如果只一味解除合同，不仅违背了尽量维护合同效力的立法精神，也不利于交易秩序的稳定。个人认为应当区别对待，综合考虑双方当事人的意思和现实情况予以裁判。

第一，如果双方均同意解除合同则直接以“属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”而判决解除，卖方返还定金或购房款。

第二，如果只是卖方要求解除合同，买方不同意解除合同，法院则应根据公平原则考量是否可以变更合同。

合同是可以附期限或附条件的，以徐州的房产调控政策为例，政策规定，从6月1日起，徐州市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，家庭所拥有商品房住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。

如果双方约定的过户期限距离卖方房产满2年还有几个月（如3个月，5个月），如果解除合同则破坏了一宗交易，也有可能给卖方提供了故意毁约的可乘之机，此时法院考虑变更过户的时间约定，将过户期限延长至几个月之后，显然是正当的，符合立法精神的。

第三，卖方请求解除合同，买方请求变更合同的，应当优先考虑买方的请求，对于卖方解除合同权利适当予以限制。

《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第二款规定，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。此处强调的是“买受人”请求解除合同，而没有用“当事人”，似乎注意到了卖方在房产交易过程中的强势地位，以及房产调控政策对于买方所造成的不利地位。

在房价疯涨的今天，房产调控政策往往限缩了房源，从而推高了房价（至少短期内是这样），如果对卖方解除合同权利不加限制，反而会助长卖方坐地起价，随意利用房产调控政策解除合同，而不需要付出任何成本，对于买方将极不公平。因此法院有必要对卖方要求解除合同的请求予以严格审查，能变更合同条款尽量不予解除合同。

第四，根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第29条的规定因房地产政策调控引发房价波动较大，当事人因房屋价格明显下降或者出卖人因房屋价格较快上涨的原因，请求解除房屋买卖合同，或者请求补足房屋差价的，人民法院要依法维护房地产市场的诚信交易秩序，强调成立并生效的合同对当事人的法律约束力。

即便根据实际情况不宜变更合同，而必须解除合同的话，也应注意平衡双方之间的利益，如果合同解除确实导致当事人之间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，也应酌情予以支持。

第五，对于合同解除后的中介费问题

根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条的规定，买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。这是会议纪要的直接规定，限于文章主旨，不再作展开讨论。

住房调控政策的公共性质决定了其合理性和执行力，但也确实对房屋买卖合同法律实践带来了冲击和困惑，如何在法律的框架内解决政策带来的不便，不仅涉及到各方权利和利益的平衡，也涉及到司法权对私权的干预程度的问题研究，如何理顺其中错综复杂的法律关系，尚需要我们共同总结，拿出更加智慧的方案。

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